Oleh : Muhammad N. Ilyas, Akuntansi Sektor Publik PKN STAN
PENAJATIM – Setiap awal tahun, kedatangan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB-P2 seolah menjadi ritual yang mengingatkan warga bahwa kepemilikan aset selalu disertai konsekuensi fiskal. Namun belakangan, muncul fenomena yang terasa janggal. Lembar tagihan ini tak lagi sekadar rutinitas administratif, melainkan berubah menjadi kejutan finansial. Banyak masyarakat terperanjat oleh kenaikan yang mencapai puluhan persen, bahkan berlipat ganda, tanpa penjelasan yang transparan dari pemangku kebijakan.
Ketika kewajiban yang semestinya dapat diprediksi berubah menjadi beban mendadak, yang dipertaruhkan bukan hanya angka dalam tagihan. Lebih dari itu, kepercayaan publik terhadap pengelolaan pajak ikut tergerus.
Dari sudut pandang pemerintah daerah, PBB-P2 memang memiliki posisi yang sangat strategis. Dalam struktur APBD, pajak daerah menjadi tulang punggung kemandirian fiskal. Data Portal SIKD DJPK per 3 Maret 2026 mencatat bahwa dari target PAD nasional sebesar Rp427,3 triliun, sekitar Rp305,4 triliun bersumber dari pajak daerah.
Kontribusi ini terlihat nyata di daerah dengan aktivitas ekonomi tinggi seperti DKI Jakarta. Pada 2023, penerimaan PBB-P2 mencapai Rp9,04 triliun, atau hampir seperlima dari total pajak daerahnya yang sebesar Rp43,52 triliun. Fakta ini menunjukkan bahwa ketika pemerintah daerah membutuhkan ruang fiskal untuk membiayai layanan publik, menaikkan PBB-P2 kerap menjadi opsi yang paling rasional.
Namun demikian, sesuatu yang strategis belum tentu adil. PBB-P2 merupakan pajak berbasis nilai aset. Nilai tanah dan bangunan dapat meningkat akibat pembangunan infrastruktur atau dinamika pasar, tetapi kemampuan bayar pemilik belum tentu ikut naik. Dalam kondisi tertentu, seperti pensiunan yang tinggal di kawasan yang mengalami gentrifikasi, kenaikan pajak justru terasa seperti “denda karena tetap tinggal”, bukan kontribusi yang proporsional.
Agar adil, publik perlu memahami sumber kenaikan tersebut. Secara sederhana, besaran PBB-P2 ditentukan oleh tarif yang dikalikan dengan persentase dasar pengenaan terhadap selisih antara NJOP dan NJOPTKP. Kenaikan dapat dipicu oleh pembaruan NJOP, perubahan persentase dasar pengenaan, penyesuaian tarif dalam Perda, atau pemutakhiran data objek pajak yang sebelumnya tidak akurat. Lonjakan besar biasanya terjadi ketika beberapa komponen berubah dalam waktu bersamaan.
Dari sisi regulasi, pemerintah daerah sebenarnya telah memiliki koridor yang jelas. Konstitusi menegaskan bahwa pajak bersifat memaksa namun harus diatur melalui undang-undang. UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah (HKPD) mengatur bahwa tarif PBB-P2 maksimal 0,5 persen, NJOPTKP minimal Rp10 juta, serta dasar pengenaan pajak berada dalam rentang 20 hingga 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP.
Selain itu, NJOP umumnya diperbarui setiap tiga tahun, meskipun untuk objek tertentu dapat dilakukan setiap tahun. Sebelumnya, UU Nomor 28 Tahun 2009 membatasi tarif maksimum pada 0,3 persen. Perubahan batas ini membuka kemungkinan kenaikan yang lebih tinggi, meski tetap berada dalam koridor hukum.
Pada aspek teknis, PMK Nomor 85 Tahun 2024 memberikan pedoman penilaian PBB-P2, sementara PP Nomor 35 Tahun 2023 mengatur mekanisme penetapan pajak terutang melalui SPPT maupun SKPD dalam kondisi tertentu. Artinya, setiap kenaikan seharusnya memiliki dasar hukum yang jelas serta berada dalam pengawasan.
Dengan demikian, perdebatan publik seharusnya tidak lagi berkutat pada boleh atau tidaknya kenaikan, melainkan bagaimana kenaikan tersebut dilakukan secara wajar dan dapat diterima. Lonjakan tanpa transisi berisiko menurunkan kepatuhan masyarakat serta meningkatkan potensi sengketa, yang pada akhirnya justru merugikan stabilitas penerimaan daerah.
Di balik angka-angka tersebut terdapat dilema kebijakan yang nyata. Jika NJOP terlalu rendah dibanding harga pasar, maka beban pajak menjadi tidak merata. Pemilik aset bernilai tinggi justru membayar relatif kecil, sementara pemerintah daerah kekurangan dana untuk membiayai layanan dasar. Karena itu, pembaruan NJOP tetap diperlukan agar mencerminkan nilai ekonomi yang sebenarnya dan mencegah praktik undervaluation.
Namun, pembaruan ini harus dilakukan secara bertahap dan terukur. Pajak properti menyentuh langsung rasa aman warga terhadap tempat tinggalnya, sehingga perubahan yang terlalu drastis berpotensi menimbulkan resistensi.
Dalam konteks ini, prinsip keadilan pajak menjadi penting. Keadilan horizontal menuntut agar objek dengan nilai setara dikenakan pajak yang setara, sementara keadilan vertikal mengharuskan mereka yang lebih mampu menanggung beban lebih besar. Masalahnya, lonjakan PBB-P2 sering kali mengganggu keadilan vertikal karena kenaikan dipicu oleh valuasi aset, bukan peningkatan pendapatan.
Untuk mengatasi hal ini, desain tarif progresif dan perlindungan terhadap rumah tinggal—seperti rumah pertama—dapat menjadi solusi. Dengan demikian, spekulan atau pemilik banyak aset menanggung beban lebih besar, sementara masyarakat rentan tidak terdorong menjual rumah hanya untuk membayar pajak.
Kualitas data juga menjadi faktor krusial. Banyak lonjakan terjadi karena data yang lama tidak pernah diperbarui, lalu diperbaiki sekaligus dalam satu waktu. Jika pemerintah daerah melakukan pemutakhiran data secara rutin, maka kenaikan tahunan akan lebih kecil dan lebih mudah diprediksi. Secara psikologis, kenaikan bertahap sebesar 5 hingga 10 persen per tahun jauh lebih dapat diterima dibanding lonjakan 40 persen dalam satu tahun.
Untuk itu, ada beberapa prinsip yang dapat diterapkan agar penyesuaian PBB-P2 lebih masuk akal. Pertama, transparansi penilaian dengan menjelaskan komponen yang berubah, baik NJOP, tarif, maupun klasifikasi, serta menyediakan simulasi sederhana bagi wajib pajak.
Kedua, penerapan masa transisi melalui pembatasan kenaikan tahunan (capping) serta skema keringanan. Praktik seperti di DKI Jakarta menunjukkan bahwa lonjakan dapat dikendalikan tanpa mengorbankan penerimaan.
Ketiga, penguatan prinsip kemampuan membayar melalui kebijakan afirmatif, seperti peningkatan NJOPTKP untuk rumah pertama, tarif lebih rendah untuk kelompok tertentu, serta keringanan bagi lansia atau kelompok rentan.
Keempat, perbaikan mekanisme keberatan dan pembetulan data agar masyarakat dapat melakukan koreksi secara cepat dan mudah, idealnya melalui sistem digital dengan standar layanan yang jelas.
Kelima, komunikasi yang transparan terkait manfaat pajak. Pemerintah daerah perlu menunjukkan bahwa kenaikan PBB-P2 diikuti dengan peningkatan layanan publik yang nyata, seperti perbaikan jalan, drainase, atau fasilitas umum lainnya.
Pada akhirnya, PBB-P2 adalah bagian dari kontrak sosial antara pemerintah dan masyarakat. Pemerintah daerah membutuhkan pendapatan untuk menyediakan layanan publik, sementara masyarakat berhak mendapatkan sistem pajak yang transparan, adil, dan mempertimbangkan kondisi sosial ekonomi.
Kenaikan PBB-P2 mungkin sah secara hukum, tetapi legitimasi publik hanya akan terbentuk jika kebijakan tersebut dapat dijelaskan dengan baik dan dirasakan adil. Tanpa itu, risiko yang muncul bukan hanya penurunan kepatuhan, tetapi juga terkikisnya kepercayaan, aset paling berharga dalam kebijakan perpajakan.
